부동산 계약파시기 위약금 얼마나 반환해야 할까?

부동산 계약을 파기하게 되면 계약내용 불이행으로 매매 대금 15%의 위약금이 발생하게 되는데요. 이는 계약 자체에 대한 해약금이 될 수도 있고 위약금이 될 수도 있습니다. 이와 관련하여 계약 파기 시 위약금은 얼마인지 알아보겠습니다.

 

 

1. 부동산 계약 파기 위약금이란?

 

위약금

 

• 위약금 : 계약체결시 계약사항을 위반하는 경우 약속한 금액을 지급하기로 하는 내용을 미리 약속한 경우의 금액

부동산 거래를 위해 계약서를 작성한 뒤 계약금이 매도인에게 지급되고 나면 이때부터 법적인 효력이 발생하게 됩니다. 이는 곧 계약을 파기 하게 되면 위약금이 발생한다는 뜻 입니다. 이때는 변호사와 함께 대응하는 것이 유리한데요.

 

 

이는 민법 제565조 해약금에 관한 법률에서 다루듯이 매도인이 계약 파기 시 배액을 상환해야지만 매매계약을 해제할 수 있다는 법률을 근거로 합니다.

 

이때 별다른 계약 파기에 대한 약정이 없다면 계약금 자체를 해약금으로 해석하게 됩니다. 

 

즉, 매도인이 부동산 계약을 파기하게 되면 계약금의 배액을 상환하는 위약금이 발생하게 되고, 매수자가 계약을 파기하면 계약금을 포기하게 되는 방식으로 위약금이 발생하게 됩니다.

 

때문에 계약금은 상황에 따라서 계약 파기에 따른 해약금이 될 수도 있고 위약금이 될 수도 있는 개념입니다. 해약금은 결국 계약 파기를 야기한 쪽에서 지불해야 되는 금액이고, 위약금은 계약내용의 불이행에 귀책이 있는 쪽에서 지불하여야 되는 금액이라고 해석하시면 되겠습니다.

 

현재의 부동산 시장에서는 가격 변동성이 높다 보니 가계약 단계에서 계약 파기가 일어나는 상황이 자주 발생하고 있습니다. 이 상황에 대한 내용도 다루어 보겠습니다.

 

 

2. 부동산 가계약 파기 위약금은?

 

부동산계약파기시-위약금조항

 

• 가계약금 : 부동산 거래 시 정식 계약 전 매수인이 매도인에게 매물 선점을 위해 지급하는 돈
• 매수인 귀책 계약 파기 : 가계약금의 반환이 어렵고 본 계약금을 전부 지급해야 하는 상황까지 발생할 수 있음
• 매도인 귀책 계약 파기 : 가계약금은 반환해야 하며, 본 계약금의 배액을 배상해야 하는 경우가 대부분

 

우리나라 부동산 거래 시 가계약이라는 단계를 거치게 됩니다. 이는 매수인이 매물을 실 구매하겠다는 의사를 밝히고 미리 매물을 선점해 놓기 위해 매도인에게 지급하는 금액이죠.

 

이는 부동산 거래에서 매우 관행적으로 사용되고 있지만 그 정의나 법적 효력 자체가 정확하게 명문화되어 있지 않다는 게 문제입니다. 때문에 부동산 가계약 단계에서의 계약 파기는 항상 큰 분쟁을 가지고 오는데요.

 

우선 매수인의 입장에서 가계약금을 지급한 뒤 서면상으로 계약서를 작성하지 않은 상태에서는 가계약금을 돌려받을 수 있는 확률이 있습니다.

 

이는 보통 부동산에서 무조건 매물을 잡아 두어야 한다는 말만 듣고 목적물, 거래대금, 대금지급 시기, 매도인 등을 특정하지 않고 입금부터 한 상태인 경우에 해당되는데요.

 

이러한 상황에서는 계약 자체가 성립되지 않아 원인무효 해석하여 가계약금을 돌려줘야 한다는 대법원 판례가 나오고 있는 만큼 가계약금을 돌려받을 수 있는 상황으로 볼 수 있습니다.

 

만약 매도인이 돌려줄 수 없다는 입장이라면 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 원인무효를 위한 소송을 진행하거나 간단한 상담을 통해 해결방법에 대한 조언을 얻는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

하지만 만약 가계약금을 매도인에게 입금 후 가계약서를 작성한 상태에서 매수인이 일방적으로 가계약을 파기하게 되면 가계약금을 돌려받기 어렵다고 봐야 합니다.

 

이는 대상 물건지와 매매 대금 등이 정해져 있어 가계약이 성립된 상태로 보기 때문에 돌려받지 못하는 상황인데요. 사실 가계약서라는 문서를 작성하는 일이 본 계약서를 작성하기 때문에 드문 상황이라고 보시면 되겠습니다.

 

그래서 가장 자주 발생하는 가계약 파기 상황은 구두상으로 상호 의견을 교환 한 뒤 가계약금을 매수인에게 지급한 경우입니다.

 

이 상황에서 매수인이 계약을 파기한다면 매도인은 그 기간 동안 다른 사람에게 부동산 매매를 못한 피해를 입었기 때문에 가계약금을 돌려주지 못한다는 입장을 주장할 수 있습니다.

 

이 경우에는 가계약금을 못 돌려받는 상황이 더 많다고 볼 수 있습니다. 만약 그 금액이 너무 크다면 변호사의 도움을 받아 반환 소송을 진행할 수도 있지만 구두상으로 계약을 체결하였다는 정황상 증거가 확실하다면 매수인이 이 길 확률은 낮다고 볼 수 있습니다.

 

더 나아가서는 매수인의 일방적 계약 파기는 가계약금을 못 돌려받을 뿐만 아니라 계약금 자체를 반환해야 하는 상황까지 갈 수 있는데요.

 

이는 서로 간에 상황을 해석하는 방법에 따라 결과가 달라지게 됩니다 때문에 부동산 계약 파기로 인한 계약금 반환 소송은 반드시 초기부터 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 중요하다는 사실을 기억해 두시기 바랍니다.

 

이와 반대로 매도인이 가계약금을 지급받은 후 부동산 가치가 갑자기 올라 매도의사를 철회하며 계약을 파기하는 상황에서는 매수인이 가계약금과 본 계약금의 배액을 배상받을 수 있는데요.

 

이 역시 금액이 클 경우 분쟁이 발 생 할 수 있지만 매수인이 유리한 입장에 있는 상황이기 때문에 법률사무소의 상담을 통해 적절한 해결방안을 조언받으시기 바랍니다.

 

 

최근에는 인터넷 상으로도 간단하게 상황설명 후 비용 없이 자문을 구 할 수 있는 법률사무소가 많기 때문에 이를 활용하시는 방법을 추천드립니다.

 

오늘의 내용으로 부동산 계약 해지 절차 자체는 간단한 편이지만 위약금에 대한 분쟁이 복잡한 편이라는 걸 알 수 있었습니다.

 

 

3. 계약 파기 시 계약금 분쟁을 줄이는 방법

 

부동산계약파기시-가계약금반환문제

 

마지막으로 팁을 드리자면 가계 약전에 100% 확신이 서지 않는다면 물리적인 영수증을 만들고 조건을 달아두시기 바랍니다.

 

예를 들면 대출이 불가능하게 되면 조건 없이 가계약금 전부를 반환해야 한다는 조건, 또는 가계약 후 정식 계약 전 매수 의사가 바뀌었다 해도 가계약금의 반환을 보장한다는 등의 내용을 날인 또는 녹음을 통해 증거를 남겨 두시기 바랍니다.

 

결국 계약 파기 시 위로금 형태로 가계약금을 돌려받지 못할 수도 있지만 무조건 돌려받을 수 없다는 법은 없기 때문에 상호 협의를 통해 절반만 돌려받는 형태로 협의를 하시는 것도 좋은 방법입니다.

 

다만 모든 법적 절차를 시도하셔야 한다면 반드시 법률전문가인 변호사와의 상담 후에 실행에 옮기시길 바랍니다.

 

 

이상으로 부동산 계약 파기 시 발생하는 위약금에 대해서 자세하게 알아보았습니다. 이는 집주인이 가계약 파기를 하거나 전세 가계약 파기 상황에도 동일하게 적용된다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

건강하고 깨끗한 상호 도움되는 거래 하시길 바라겠습니다.