상가 임대차보호법 알아보기

상가 임대차보호법

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상가에 투자를 생각하고 계신 분들이라면 상가 임대차보호법에 대해서 알아둘 필요가 있습니다. 그래서 오늘은 임대인과 임차인 분들의 법적 분쟁을 줄여드리기 위해 상가 임대차보호법에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

2021년인 올해도 부동산 가격 상승 추세는 계속되고 있는데요. 정부에서는 부동산 가격 안정을 위해 최근 3년간 여러 가지 정책을 발표하고 시행했었죠. 하지만 그 노력이 무색할 만큼 부동산 가격은 그 어느 때 보다 가파르게 상승해 오고 있는 추세인데요.

이런 현상은 부동산 투기 세력들이 정책이 새롭게 나오더라도 그 규제를 피해 가는 방법들을 찾아내기 때문입니다. 항상 다른 방안을 마련해 내어 부동산 투기를 계속해 오고 있죠.

때문에 현재의 부동산 경제는 정세 변화가 심하고 갈등이 심화된 반근착절(盤根錯節)의 형태라 판단되는데요. 이러한 부동산 시장의 상승장은 자연스럽게 전세나 월세 등의 임대료 인상의 요인이로도 작용하게 되었습니다.

때문에 상가와 주택의 임대차 법적 분쟁의 발생 빈도도 높아지고 있는 추세인데요. 이는 사회적 거리두기로 인한 개인사업자와 소상공인들의 업장이 문을 닫게 되면서 더 늘어나고 있는 안타까운 현실입니다.

 

주로 계약을 갱신해야 할 순간이 도래했을 때, 계약 내용 유지와 연장에 대한 문제가 발생되는데요. 이럴 때 '상가 임대차 보호법'에 대해서 잘 이해를 하고 미리 준비를 해 두었다면 갈등을 예방하거나 유리하게 이끌어 나갈 수 있었을 것입니다.

 

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1. 상가 임대차보호법 이란?

우선 '상가 임대차보호법' 이란 상대적으로 을의 위치해 있는 상가 임차인들을 보호하기 위한 법률입니다. 주로 임대료 상한선, 보증금 우선 변제, 권리금 보호 등 임차인들을 위한 내용들이 주요 내용이죠.

이 법률 덕분에 임대인들이 예전처럼 임대료를 이유 없이 무분별하게 인상하거나, 임차인들이 권리금을 보호받지 못하고 나가야 하는 불상사를 줄일 수 있게 되었습니다.

그만큼 이 법 자체는 상가 임차인들을 위한 법이라는 성격이 강한데요. 어떤 주요 내용들이 있는지 더 자세하게 알아보겠습니다.

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2. 상가 임대차보호법 주요 내용

첫 번째 상가 임대차보호법의 주요 내용은 '대항력'에 대한 내용입니다. 이 대항력은 상가의 임차인이 건물을 인도받은 후 사업자등록을 신청한 다음날부터 제삼자에 대한 효력이 생긴다는 내용입니다.

두 번째 내용은 '임차권등기 명령'입니다. 계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인은 임차건물의 소재지를 관할 지방법원에 임차권등기 명령 신청이 가능하다는 내용입니다.

다만, 우선변제권과 대항력을 가지고 있을지라도 해당 상가를 점유 이탈하게 된다면 대항력을 상실하게 되니 주의하시기 바랍니다. 건물에서 철거하지 말고 버티라는 뜻이죠.

이 부분 때문에 우선 이사를 먼저 나가면 안 되느냐. 나중에 권리금과 보증금에 대한 협의는 따로 하자'라는 식의 임대인의 요구를 선의로 들어주었다가는 낭패를 볼 수 있다는 말입니다.

반드시 철거 후 이사를 나가야 하는 상황이라면 임차권 등기 명령을 신청하는 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명한 후 임차권 등기를 반드시 해 놓아야 한다는 사실을 명심하시기 바랍니다.

세 번째 상가임대차 보호법 내용은 '보증금의 회수'입니다. 임대차 계약서상에 확정일자를 받으셨다면, 상가건물이 경매로 넘어가는 최악의 상황이 발생하더라도 보증금을 지킬 수 있다는 내용인데요.

만약에 상가건물이 경매로 넘어가게 되었다면 환가대금에서 후 순위 권리자나 다른 채권자들보다 우선순위를 잡아서 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 있다는 내용이니 임차인들을 꼭 숙지하시기 바랍니다.

네 번째 내용은 '증감 청구권'이라는 것입니다. 이 내용은 월세를 임대인이 월세를 인상할 경우 대통령으로 정하는 인상 비율을 넘길 수 없다는 내용인데요.

 

이는 계약을 갱신하게 될 경우 기존 9%에서 5%로 개정된 상태입니다. 쉽게 말해서 보증금을 5% 이상 인상하면 안 된다는 뜻이죠.

그리고 이 증액 청구는 임대차 계약과 약정한 차임 등의 증액이 발생한 후로부터 1년 안에는 다시 못 한다는 점을 주의하셔야 합니다.

다섯 번째 상가 임대차보호법의 주요 내용은 '계약 갱신 요구'입니다. 이 내용이 상임법의 핵심이라고도 할 수 있는데요. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 ~1개월 전에 계약 갱신을 요구했을 때 정당한 사유가 없이는 거절을 할 수 없다는 내용 이죠.

이러한 임차인의 계약 갱신에 대한 요구권은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내라면 권리를 보장받을 수 있는 임차인들의 강력한 권리이니 기억해 두시기 바랍니다.

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3. 상가 임대차보호법 예외사항

하지만 아래의 내용에 해당하는 어느 한 가지의 경우라면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수도 있다는 점은 주의해 주시기 바랍니다.

• 상호 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하였을 경우
• 임차인이 3기의 차임액에 해당한 금액에 이르도록 연체한 이력이 있을 경우
• 임차인이 부정한 방법을 통해 임차를 한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 다시 임대(전대) 한 경우
• 임차인의 의무를 위반하거나, 임대차를 계속하기 어려운 합당한 사유가 있을 경우
• 임차인 건물이 멸실되어 임대계약 자체를 달성할 수 없을 경우
• 임대차 계약 체결 당시 공사 소요 기간 등을 포함한 철거, 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 사전에 고지하였을 경우
• 건물의 노후나 훼손으로 인해 멸실과 안전사고의 우려가 있을 경우
• 법령에 따라 재건축이 이루어질 경우

여기까지 상가 임대차보호법 에 대해서 알아보았습니다. 임차인 분들은 오늘의 내용 중 '증감 청구권'과 '계약 갱신 요구권' 이 두 가지만큼은 반드시 기억해 두시기 바랍니다.

단, 임차인과 임대인이 상호 간에 서로 아무 말 없이 계약기간을 지나가게 되면 묵시적으로 계약이 갱신된다는 점은 주의하시기 바랍니다. 어 경우에는 1년 단위로 계약이 늘어난 경우라고 보시면 되겠네요.

이외 더 복잡하고 추가적인 법적 분쟁이 발생한 경우라면 온라인 상으로 법률 전문가인 변호사 사무실을 통해 상담부터 해 보시는 것도 좋은 방법이니 기억해 두시기 바랍니다.

 

일반적인 사람들이 상가 임대차보호법을 모두 이해하고 있기 힘든데 어떻게 대응하고 언제 대응하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있으니 반드시 법률 전문가(변호사) 분들의 조언을 구해 보시기 바랍니다.